Login
Početna
Integrityobservers.eu
Integrity observers

Ova web stranica izrađena je uz potporu
Europske unije i Veleposlanstva Švicarske Konfederacije u RH. Više...

Javna nabava - baza

Arhitektonska struka o osječkom GUP-u: “krezuba gradnja”, trgovački centri -“nasukani kitovi”, a Stepinčeva bista kod ulaza na parking tržnice

  
Autorica teksta i fotografije: Tihomila Jovanović

“Umjesto da se GUP donosi u interesu građana, pa se idejna rješenja prilagođavaju potrebama onih koji žive u gradu, ide se obrnuto: prvo se donose rješenja koja odgovaraju interesima investitora, a onda se u skladu s njima mijenja GUP”, tako je prije nekoliko godina osječki urbanistički plan okarakterizirao poznati osječki arhitekt Miroslav Pavlinić, dugogodišnji član Predsjedništva Udruženja arhitekata Hrvatske i Izvršnog odbora Društva arhitekata Osijek.

Naime, tada je bilo riječi o poznatom objektu Bijela lađa smještenom u Zimskoj luci, u vlasništvu Osijek-Koteksa. Građevina koja je nakon propalog restoranskog biznisa počela služiti kao utočište beskućnicima, alkoholičarima i drugim ovisnicima, postala je ruglo grada, ali godinama nije dolazilo do njenog rušenja. Oko najelitnijeg dijela grada lomila su se koplja jer je Osijek-Koteks pod vodstvom Drage Tadića inzistirao na stambeno poslovnom objektu, čemu se oštro usprotivilo osječko Društvo arhitekata ocjenjujući taj dio najznačajnijim za naličje grada s Drave, posebice jer se u neposrednoj blizini predviđao još jedan most preko rijeke.

“Uz pomoć političkih moćnika siluje se urbaniste da prema njihovim projektima prilagođavaju GUP. Zato godinama nisu rušili Bijelu lađu i iritirali su građane stvarajući pritisak prema Gradskom poglavarstvu, pa kad građani kažu da im je doista i da se nešto poduzme, ispada da se poštuje volja naroda”, objasnio je Pavlinić.

Prijepori su, kad je u pitanju izgradnja, izbijali ne samo između struke i političara već i između političkih stranaka, pa se upravo zbog izgradnje sportske dvorane Gradski vrt po cijeni od 850 milijuna kuna, raspala koalicija HDSSB-HSP. Pri tome su HDSSB-ovci optužili HSP-ovce i Vladu za pokušaj pljačke više od 500 milijuna kuna.

Od tada je prošlo gotovo cijelo desetljeće, a ništa se nije promijenilo po principu donošenja GUP-a i pogodovanju investitorima. Nogometnim rječnikom moglo bi se reći da su u igru ušli samo neki novi igrači. I to ne samo metaforički jer upravo se ove godine cijela situacija zakuhala oko Nogometnog kluba Osijek, odnosno izgradnje manjeg stadiona i nogometnog kampa.

Urbanizam je čvrst spoj politike i financija. Urbanisti jako mogu utjecati kome će se pogodovati, a kome neće. Gdje će se provući cesta da se uđe u zonu iza objekata? Može preko jedne parcele, druge ili treće. To urbanizam rješava na principima neke stručne odluke, ali to nekad može biti odluka hoćeš kod ovoga ili onoga i to su ogromne razlike. Tu znaju biti u igri i ogromni novci, smatra Pavlinić.

Procijena zamljišta za nogometni kamp, s devet milijuna pala na manje od milijun kuna

Mađarsko-hrvatski dvojac, vlasnik NK Osijeka Lorinc Meszaros i Ivan Meštrović, početkom godine uputili su gradonačelniku Ivanu Vrkiću pismo namjere za 15,5 hektarazemljišta u zapadnom dijelu Osijeka, popularnom Pampasu, gdje bi Udruga građana Škole nogometa NK Osijeka izgradila nogometni kampus s 9 nogometnih terena, malim stadionom s 3500 sjedećih mjesta, uredskim prostorima, sobama za sastanke, fitnessom i svim ostalim potrebnim sadržajima za kvalitetan rad 500 djece u školi.

Tada je na sjednici Gradskog vijeća trebala biti donesena odluka o početku postupka prodaje zemljišta, ali se toliko zakompliciralo s procijenom vrijednosti zemljišta da je predsjednik Gradskog vijeća Anto Đapić prekinuo sjednicu. Prva procijena osječke tvrtke za 15 hektara gradskog zemljišta iznosila je 6 milijuna kuna, ali je gradsko Povjerenstvo ocijenilo da nije izvedena po svim zakonskim parametrima, pa je zatražena druga procjena. Tada je isti procijenitelj zemljište procijenio na 9 milijuna kuna. Potom je angažirana zagrebačka tvrtka koja je atraktivno zemljište uz Dravu, na samo stotinjak metara od tramvajske stanice, procijenila na 877 tisuća kuna, odnosno 5,66 kuna po četvornom metru. A to zemljište, kako je Đapić objasnio na tiskovnoj konferenciji, kupljeno je od države za povoljnih 18 kuna po četvornom metru, za vrijeme njegovog gradonačelničkog mandata 2006. godine. Kako u predizbornom vremenu nitko nije htio riskirati, to je odluka o prodaji zemljišta prolongirana. No vrijeme je istjecalo i postojala je mogućnost da Osijek ostane bez investicije vrijedne gotovo 60 milijuna kuna, pa je u konačnici, zemljište na potezu od hipodroma do Neptuna, NK Osijek kupio za malo više od dva milijuna kuna.

“Sve skupa se mijenjalo u GUP-u da bi se omogućila namjena za tu lokaciju, ali je bila jako nedefinirana što sve tamo može biti. Puno je tu ostalo stvari otvoreno”. smatra Pavlinić.

Primjedbe osječkog Društva arhitekata odnosile su se upravo na lokaciju. Jer ranijim urbanističkim planom, južni prilaz gradu, prostor stadionskog naselja, a gdje se nalazi i gradski stadion i bazen, bio je čuvan za sportsko-rekreacijski centar, dvorane i bazen. U neposrednoj blizini izgrađena je i višenamjenska nastavno sportska dvorana Gradski vrt, kapaciteta pet tisuća mjesta.

“Sada je gradonačelnik odlučio, ne znam zašto, da stornira taj urbanistički plan koji je gotovo 40 godina na tom prostoru predviđao razvoj rekreacijskog centra, i išao na urbanističku legalizaciju. Po našem mišljenju ako je nešto u sportsko-rekreacijskoj zoni, to se ne može legalizirat, Da ne pričamo o tome da su neke kuće kontejneri, stari vagoni. Jedna niska razina stanovanja, nedostupno za vatrogasce, odvoz smeća, bez pločnika, zelene površine. Južno stadionsko naselje se legaliziralo, međutim sjeverno nije i od početka su bili svjesni toga da se kuće mogu maknuti. Tu smo se jako sporili jer to nije samo gradski interes. To je iznad regionalnog značaja”, kaže Pavlinić.

Politika voli u toj komunalnoj problematici one stvari koje su vidljive, ne voli ono što je bitno za grad, infrastrukturu, kanalizaciju. Ono što je pod zemljom to se baš ne vidi, a košta novca, dok križanja, kružni tokovi, biciklističke staze, pješački tokovi, su vidljivi i atraktivni. Radi se o zahvatima koji se u kratkom roku mogu realizirati, najduže četiri godine koliko traje mandat, kaže Pavlinić.

Investitori su siloviti, “uvaljuju” se gdje misle da mogu osigurati lokaciju pa se urbanizam odvija natraške

Urbanizam na određeni način planira raspodjelu površina i sadržaja, javnih gradskih funkcija koje bi se morale staviti na neke fiksne lokacije prema poznatim potrebama. U Društvu arhitekata smatraju da je za potrebe trgovačkih centara trebala biti formirana ili neka zona gdje bi došli i gdje su srodni po svojoj funkciji ili sačuvati neke rezervne površine. Kako to planom nije bilo definirano, trgovački lanci iskoristili su svoju šansu.

“Bilo je situacija gdje investitori dođu, a to nije pripremljeno urbanistički, pa onda šetaju po gradu i “uvale” se gdje se sjete, gdje oni misle da mogu osigurati lokaciju. Zapravo se urbanizam odvija natraške”, kaže Pavlinić, te nastavlja: “Teško je s investitorima. Oni se uglavnom “nasade” i potroše cijeli prostor, a mi želimo urbanu sredinu po pitanju gradskosti, da ima urbanitet, kvalitetu. Investitori znaju biti siloviti.”

Neki investitori su tražili da s obilaznice imaju po nekoliko prilaza svom trgovačkom centru. Iako smo predlagali mali kružni tok, nisu prihvatili već su išli na razgovor kod gradonačelnika, a onda i do saborskih zastupnika, kaže Pavlinić.

Izgradnja šoping centara po periferiji grada, koji ni oblikovno, ni urbanistički nemaju veze s okolišem, struka je nazvala “nasukanim kitovima”, a za neočekivanu posljedicu grad je dobilo “isisan život” iz samog centra. Naime, kako je riječ o atraktivnom prostoru za trgovce, to su sve manje trgovačke radnje preseljene u šoping centre, kako bi kupcima ponudile robu i dodatne sadržaje na jednom mjestu, pa je centar grada ostao sablasno pust.

Osim od “napada” trgovačkih centara, grad se nije obranio ni od višestambene izgradnje. Građevinari su osjetili profit i počeo je veliki pritisak na takvu izgradnju. Bez definiranog koncepta i dijela grada gdje bi bili koncentrirani, proširili su se po cijelom gradu.

“Pronađu staru bakicu, otkupe zemljište i naprave stambenu zgradu od 5 ili 6 katova. Investitoru je jeftinije izgraditi zgradu od 20 tisuća kvadrata nego dvije tisuće. On ne vodi računa da tamo nema za to predviđene infrastrukture, kanalizacije, parkirališta. Negdje je dio takav da se na svakih nekoliko metara napravi zgrada, a između prizemnica ili katnica. Ja sam to nazvao krezuba gradnja, ovdje nisko, a onda strši. Prema urbanističkom planu oni to mogu, ali to izgleda nakaradno”, kaže Pavlinić.

U Veterinarsku kliniku kroz “temelje”

Osim nedostatka estetike, krezuba gradnja pokazala se, osim narušavanjem privatnosti i kao ozbiljna prijetnja susjednim kućama. Često dolazi do pucanja zidova jer se prilikom kopanja narušava konfiguracija terena, a bilježe se i slučajevi rušenja zidova, pa čak i stropova. Iako susjedi prijavljuju takve slučajeve nadležnim službama, lokalnim moćnicima ne staje se na kraj. Za nanesenu štetu, oštećenike se upućuje da svoja prava traže putem suda, a zbog sporosti i nedostatka novca, od tužbi se uglavnom odustaje. Oni investitori, s iskustvom pronalaženja “rupa” u zakonu, takve situacije koriste za dodatno povećanje površina, mimo projekta. Slučaj je to gradnje prve Veterinarske klinike na području osječko-baranjske županije. Kako u zakonu nije decidirano navedeno koje uvjete mora sadržavati gradnja jedne takve institucije, investitor Vetam d.o.o. otkupio je malu kućicu na Bijskoj cesti, na lijevoj obali Drave, udaljenoj svega 2,5 kilometra od središta grada.

Zbog nedovoljne veličine gradilišta, proširio se i na frontalnu parcelu u vlasništvu Grada, te poljski put koji prolazi pored njegove parcele, a riječ je o općem dobru danom na upravljanje Gradu. Broj katastarske čestice na kojoj investitor gradi, nije naveden.

“U Katastarskom uredu su nam objasnili da se to tako radi, da će broj čestice biti kasnije dodijeljen, kada se utvrdi koliki dio gradske površine će prijeći u vlasništvo investitora. Za sada su one gradske, iako je investitor prilikom ishođenja igrađevinske dozvole naveo da gradi na čestici nastaloj spajanjem njegovih i gradskih. Nije nam jasno kako je to moguće”, kaže prvi susjed Damir Knežević.

Osim što se proširio “po potrebi”, investitor je sagradio i podrum ispod cijelog objekta, što mu po projektu nije dozvoljeno. Tek po prijavi susjeda, zatražio je u gradskom Upravnom odjelu za provedbu dokumenata prostornog uređnja i gradnje, izmjenu građevinske dozvole, a sve je podvedeno pod krinku izmjene temelja s horizontalnih na vertikalne stupove. Unatoč ukazivanju osječkoj Građevinskoj inspekciji da na “temeljima” postoji garažni ulaz kao i dva prozorska okna, te da je riječ o podrumskoj etaži izvan dozvoljene visine temeljnih stupova, nadležna inspekcija utvrdila je da nema povrede propisa.

Nitko od nadležnih službi nije reagirao ni na to što je investitor cijeli teren izdigao dva metra u visinu, u odnosu na druge, pa su sada susjedne visoke prizemnice tek male prizemne kućice pored čijih prozora će po završetku gradnje prolaziti Vetamova vozila.

Njima se nije dalo prošetati po gradu i definirati takve završene lokacije. Infrastruktura nije dimenzionirana na tako veliki broj stanova, tako da ne funkcionira. A urbanisti kažu da će se to popuniti za 20 do 30 godina. Kako je ta krezuba gradnja razbacana po cijelom gradu još ćemo 20 godina gledati takav grad.

Stepinčevoj bisti primjerenije mjesto, a ne ulaz na parkiralište tržnice

Arhitekti upozoravaju da je problem što Grad Osijek više nema urbanističku službu koja se brine svakodnevno o gradu. Za svaku konkretnu izmjenu urbanističkog plana, oglasi se natječaj javnom nabavom i onaj najpovoljniji radi plan. A kako nema posla, javljaju se tvrtke s niskim cijenama, iz različitih dijelova Hrvatske, koje ni ne znaju kako grad izgleda.

Osijek je u urbanističkom smislu specifičan po svom vizualnom identitetu s obzirom da se nalazi samo s jedne strane rijeke Drave. Njegova druga urbanistička karakteristika je da je on longitudinalni grad, tj. grad razvučen u smjeru istok-zapad uz rijeku Dravu, što je posljedica povijesnih okolnosti jer je nastao zapravo od tri naselja: Gornjeg grada, Tvrđe i Donjeg grada. Premda se očekivalo da će se porastom stanovništva, grad širiti na lijevu obalu, to se nije dogodilo.

“Netko mora voditi računa kako će taj grad izgledati. Naša struka trebala bi biti interesantna politici, trebalo bi biti u interesu svima da se stvari u gradu odvijaju kako treba. Ne može sve biti idealno, ali se mogu izbjeći neki nesporazumi”, tvrdi Pavlinić.

Za primjer navodi bistu Alojzije Stepinca, postavljenu gotovo na ulaz u parkiralište tržnice, iako bi primjerenije mjesto bilo u jugoistočnom dijelu, u parku. Ili najnoviji prijedlog izgradnje zgrade Prve gimnazije u Blok centru 2, gdje je inače pješačka ulica koja, po usvojenom urbanističkom planu, treba biti produžena do Županijske ulice, čime bi se uspostavila cjelokupna pješačka komunikacija. Riječ je o malom prostoru koji osim prostora za zgradu nema dovoljno za popratne sadržaje. To je ideja politike, bez konzultacije struke, kaže Pavlinić.

A političari će se morati uskoro osvijestiti i okrenuti urbanističkoj i arhitektonskoj struci. I ne samo njima, već i svojim građanima i njihovim stvarnim potrebama. Jer za razliku od nekadašnjih planova rađenih na procjeni rasta Osijeka na bazi 200 tisuća stanovnika, sada su suočeni s drastičnim padom na svega 60-tak tisuća.

“Osijek nije doživio očekivani demografski rast. Dapače, već sada ima više stambenih jedinica nego obitelji”, kažu u Društvu arhitekata.

A grad koji nema stanovnika, nije privlačan ni investitorima.

Ova web stranica izrađena je uz potporu Europske unije i
Veleposlanstva Švicarske Konfederacije u RH.


Sadržaj ove web stranice odgovornost je Partnerstva za društveni razvoj.